BOSNA I HERCEGOVINA
FEDERACIJA BOSNE I HERCEGOVINE
TUZLANSKI KANTON

Na osnovu člana 24. stav 1. tačka c) Ustava Tuzlanskog kantona (“Službene novine Tuzlansko-podrinjskog kantona”, broj: 7/97. i 3/99. i "Službene novine Tuzlanskog kantona", broj: 13/99.) i člana 42. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (“Službene novine Federacije Bosne i Hercegovine”, broj: 27/97., 11/98., 22/99., 27/99. i 7/2000.), na prijedlog Vlade Tuzlanskog kantona, Skupština Tuzlanskog kantona, na sjednici od 4.5.2000. godine, d o n o s i

Z A K O N

O KORIŠĆENJU, UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU
ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA ZGRADE

I. Opće odredbe

Član 1.

Ovim Zakonom uređuju se prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: etažnih vlasnika) u korišćenju i upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i njihovom održavanju.

Etažnim vlasnikom smatraju se osobe koje su pravo vlasništva stekle na posebnim dijelovima zgrade do donošenja Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, kao i osobe koje su po odredbama tog Zakona stekle pravo vlasništva, kao i pravna lica čiji stanovi nisu otkupljeni.

Član 2.

Etažni vlasnici imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, ako zakonom nije drugačije određeno.

Član 3.

Pod zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

  • nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stubovi, međuspratna konstrukcija, krovni pokrivač /kosi i ravni/),
  • krovovi (izolacije, crijep, salonit i slično),
  • prohodne i neprohodne zajedničke terase,
  • fasade zgrade, ulazna vrata i prozori zajedničkih prostora,
  • krovna i ostala limarija (slivne vertikale, oluci, opšavi i drugo),
  • dimnjaci, ventilacioni kanali, hidranti, protupožarni aparati, crijeva sa mlaznicama, kanali za smeće i slično,
  • zajednička stubišta, ograde, požarni prilazi i slično,
  • dizala za prijevoz putnika i tereta (liftovi) sa svim instalacijama koje obezbjeđuju normalno bezbjedno korišćenje istih,
  • električne instalacije od glavnih osigurača do pomoćne razvodne table u stanu,
  • vodovodne instalacije od glavnog vodomjera do potrošača (sve instalacije u zidu i odvodi u podu), te sanacija poslije intervencija,
  • sanitarni uređaji instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim prostorijama,
  • vertikalne kanalizacione instalacije od uključenja odvoda iz stana do sabirnih šahtova,
  • električne instalacije stubišne rasvjete (automati, sijalična mjesta i armature, razvodna ploča, brojila i uklopni sat),
  • zajednički dijelovi instalacija centralnog grijanja do zaključno sa ventilom na grijnom tijelu, kao i grijna tijela u zajedničkim prostorima,
  • telefonske instalacije do razvoda za stan, instalacije električnih brava, interfona, pozivnih tastatura, zvona, instalacije gromobrana i slično,
  • uređaji za snabdijevanje vodom (hidrofori i hidrofleksi),
  • smetljišta, veš-kuhinje, podrumske i tavanske prostorije,
  • čišćenje zajedničke septičke jame
  • i drugi dijelovi i uređaji koji služe zajedničkoj svrsi.

    Prava i obaveze u upravljanju, održavanju i korišćenju skloništa uređuju se posebnim propisom.

    Član 4.

    Etažni vlasnici imaju pravo i obavezu korištenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelovia i uređaja zgrade.

    II. Korišćenje, upravljenje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade

    Član 5.

    Etažni vlasnici dužni su snositi troškove korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima.

    Član 6.

    Etažni vlasnik vrši o svom trošku opravke u cilju održavanja svog posebnog dijela u ispravnom stanju.

    Etažni vlasnik je dužan o svom trošku izvršiti opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se otklonila šteta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini.

    Član 7.

    Međusobna prava i obaveze u pogledu korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova etažni vlasnici regulišu međuvlasničkim ugovorom.

    U zgradama u kojima postoje dva ili više odvojenih ulaza ugovor iz stava 1. ovog člana zaključuje se između etažnih vlasnika čiji se posebni dijelovi nalaze u istom ulazu.

    Ugovor koji je potpisalo više od 50 % etažnih vlasnika, obavezuje i one etažne vlasnike koji su ga odbili potpisati, kao i etažne vlasnike koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja tog ugovora.

    Ako etažni vlasnici ne zaključe ugovor iz stava 1. ovog člana na prijedlog jednog ili više etažnih vlasnika, općinski sud će u vanparničnom postupku svojim rješenjem urediti te odnose.

    Član 8.

    Ugovor iz stava 1. prethodnog člana naročito sadrži:

  • ugovorne strane,
  • ulicu i broj zgrade u kojoj se nalaze posebni dijelovi i podatke o njima, (broj ulaza, sprata, broj stana),
  • način upravljanja i odlučivanja,
  • popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste dijelovima etažnih vlasnika,
  • način prikupljanja, raspodjele i upotrebe sredstava namijenjenih za održavanje zgrade,
  • ovlaštene osobe za zastupanje etažnih vlasnika,
  • i druga pitanja bitna za korišćenje, upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

    Član 9.

    Međuvlasnički ugovor zaključuje se u pismenom obliku.

    Član 10.

    Pod pravom korišćenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade od strane etažnih vlasnika, smatra se nesmetano korišćenje tih dijelova bez povređivanja prava drugih korisnika.

    Član 11.

    O upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade etažni vlasnici odlučuju:

  • na skupu etažnih vlasnika,
  • preko odbora etažnih vlasnika,
  • preko predstavnika etažnih vlasnika.

    Član 12.

    Etažni vlasnici na svom skupu imaju pravo i obavezu da u upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade odlučuju o:

  • pravilima o radu skupa etažnih vlasnika i odbora etažnih vlasnika,
  • programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste zgradi kao cjelini, uključujući i građevinske promjene nužne radi održavanja,
  • planu prihoda i rashoda zgrade,
  • završnom obračunu,
  • prihvatanju godišnjeg izvještaja,
  • izboru odbora etažnih vlasnika i njegovom smjenjivanju,
  • osiguranju zgrade,
  • iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih prostorija,
  • sprovođenju odluke o kućnom redu,
  • stvaranju zajedničkih sredstava,
  • drugim pitanjima koje predloži odbor etažnih vlasnika ili 1/3 etažnih vlasnika.

    Član 13.

    Svi etažni vlasnici obavezni su plaćati naknadu za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

    Naknadu iz prethodnog stava etažni vlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti kod organizacije ovlaštene za bankarsko poslovanje.

    Ukoliko etažni vlasnik naknadu ne uplati tri puta uzastopno, u iznosu predviđenom članom 15. ovog Zakona, predstavnik ovlašten na skupu etažnih vlasnika ima pravo podnijeti tužbu za naplatu naknade protiv tog etažnog vlasnika kod nadležnog suda.

    Član 14.

    Naknadu iz člana 13. ovog Zakona etažni vlasnici snose prema ovom ključu:

    - za stambeni prostor………………………………………......…koeficijent 1, 00

    - za poslovni prostor……………………………………….......… koeficijent 1, 25

    - za stanove koji se u cijelosti koriste kao poslovni prostor…..koeficijent 1, 25

    - za druge samostalne prostorije…………………………...……koeficijent 1, 00

    Član 15.

    Iznos godišnje naknade etažnih vlasnika određuje se najmanje u visini koja odgovara 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela zgrade i uplaćuje se u 12 mjesečnih rata.

    Kada etažni vlasnici prikupe sredstva u iznosu većem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu dužni uplaćivati dok se taj iznos ne smanji ispod 10%.

    Vrijednost posebnog dijela zgrade utvrđuje se tako što se množi površina posebnog dijela sa građevinskom vrijednošću stana iz člana 18. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i koeficijentom iz člana 14. ovog Zakona.

    Član 16.

    Sredstva održavanja iz prethodnog člana upotrebljavaju se isključivo za pokriće slijedećih troškova:

  • otplate zajma za finansiranje troškova održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • zamjene i poboljšavanja postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
  • protupožarne zaštite.

    Član 17.

    Hitnim popravcima smatra se preduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, naročito u slučaju:

  • kvarova na sistemu centralnog grijanja,
  • puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica,
  • kvarova na električnoj instalaciji,
  • znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
  • prodiranje oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
  • narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
  • kvarova na liftu,
  • otpadanja dijelova fasade,
  • saniranje posljedica požara.

    Član 18.

    Nužnim popravcima smatra se preduzimanje radova naročito radi:

  • sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stubova, međuspratnih konstrukcija, temelja,
  • sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
  • sanacije ravnih i kosih krovova,
  • zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacione, električne, mašinske, centralnog grijanja i slično),
  • popravka fasade zgrade,
  • izolacije zidova, podova i temelja zgrade,
  • svi drugi radovi koji su neophodni da se stan, odnosno zgrada sačuva od većeg oštećenja ili da se zaštiti život i zdravlje ljudi.

    Član 19.

    Pod redovnim održavanjem zajedničkih dijelova i uređaja zgrade smatra se:

  • redovno održavanje čistoće zajedničkih prostorija,
  • redovno plaćanje utroška električne energije u zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade,
  • redovno održavanje električnih instalacija u zajedničkim dijelovima zgrade,
  • krečenje i bojenje zidova, stropova, vanjske i unutrašnje stolarije i ostali molersko-farbarski radovi,
  • bojenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
  • zamjena krovova,
  • keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
  • zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
  • popravak fasade,
  • zamjena i popravak stolarije, uključujući i elemente zaštite od vanjskih uticaja (kapci, žaluzine i slično),
  • popravak pokrova i ravnog krova, djelimična i potpuna sanacija,
  • održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena sijalica, prekidača, utičnica, zvonaca, svjetiljki, internog govornog uređaja i slično), kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
  • zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
  • održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koje pripada zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i slično),
  • redovni servisi lifta,
  • redovni servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
  • redovni servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
  • redovni servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijem televizijskog programa, uključujući i uređaje za kablovsku i satelitsku TV,
  • redovni servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije i elektroinstalacija i mašinskih instalacija,
  • redovni servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema uputstvu proizvođača,
  • održavanje i čišćenje dimnjaka (dimnjačarske usluge),
  • dezinsekcija, dezinfekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
  • čišćenje kanala za smeće,
  • čišćenje odvodnih rešetaka, odvoda i oluka,
  • čišćenje septičkih jama.

    Član 20.

    Ako se troškovi navedeni u članovima 16., 17., 18. i 19. ne mogu pokriti iz sredstava navedenih u članu 15. sredstva će se osigurati dodatnim uplatama etažnih vlasnika, iz osiguranja, zaduživanjem ili na drugi način.

    Član 21.

    Etažni vlasnici održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade povjeravaju fizičkom ili pravnom licu koje je registrovano za te poslove.

    Etažni vlasnici, odnosno njihov ovlašteni predstavnik sa fizičkim ili pravnim licem iz stava 1. ovog člana zaključuju ugovor o održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kojim regulišu svoja prava i obaveze.

    III. Kaznene odredbe

    Član 22.

    Novčanom kaznom u iznosu od 100 do 1.000 KM kaznit će se za prekršaj etažni vlasnik ako:

  • svojim ponašanjem nanese štetu na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade iz člana 3. ovog Zakona,
  • ne snosi troškove korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade, koji služe njihovim posebnim dijelovima (član 5.),
  • o svom trošku ne izvrši opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se otklonila šteta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini (član 6. stav 2.),
  • koristi zajedničke dijelove i uređaje zgrade na način koji povređuje pravo drugih korisnika (član 10.),
  • ne dozvoli vršenje popravaka ili drugih radova, odnosno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade propisanih članovima 17., 18. i 19. ovog Zakona osobi kojoj je povjereno održavanje zgrade iz člana 21. ovog Zakona.

    Član 23.

    Novčanom kaznom u iznosu od 500 do 10.000 KM kaznit će se za prekršaj pravno lice kojem je povjereno održavanje u smislu člana 21. ovog Zakona:

  • ako bez odgađanja ne preduzima radnje na otklanjanju prijavljenih kvarova koji mogu prouzrokovati štete na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade ili posebnim dijelovima zgrade (članovi 17., 18. i 19.),
  • ako bez odgađanja ne preduzima radnje na otklanjanju kvarova koji mogu ugroziti život i zdravlje etažnih vlasnika i drugih osoba (član 18. alineja 7.),
  • ako ne organizuje redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i ne
  • održava ih u funkcionalnom stanju (član 19.),
  • ako ne koristi sredstva za održavanje zgrade za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (član 16.).

    Za prekršaje iz stava 1. ovog člana kaznit će se i odgovorna osoba u pravnom licu novčanom kaznom u iznosu od 100 do 1.000 KM.

    Odredbe stavova 1. i 2. ovog člana odnose se i na pravne subjekte koji u smislu člana 24. stav 1. ovog Zakona nastavljaju poslove održavanja u prijelaznom periodu.

    Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kaznit će se fizička osoba kojoj je povjereno održavanje u smislu člana 21. ovog Zakona, novčanom kaznom u iznosu od 500 do 2.000 KM.

    IV. Prijelazne i završne odredbe

    Član 24.

    U cilju nastavljanja zaštite i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, dosadašnji pravni subjekti kojima je bilo povjereno održavanje stanova i zgrada nastavit će ovaj posao najduže tri godine od dana stupanja na snagu ovog Zakona.

    U tom periodu pravni subjekti iz stava 1. ovog člana dužni su godišnji iznos naknade iz člana 15. ovog Zakona, koji naplaćuju etažni vlasnici čiji se posebni dijelovi nalaze u istom ulazu, posebno evidentirati.

    Prilikom utroška sredstava iz stava 2. ovog člana, pravni subjekti iz stava 1. ovog člana dužni su pribaviti saglasnost etažnih vlasnika.

    U istom periodu, u skladu sa ovim Zakonom, preispitat će se i, uz saglasnost odbora etažnih vlasnika i zakupaca, potpisati novi ugovor o zakupu, odnosno prodaji zajedničkih dijelova zgrade pravnim i fizičkim licima koja za svoje potrebe koriste zajedničke dijelove zgrade na osnovu ugovora sklopljenih prije stupanja na snagu ovog Zakona.

    Član 25.

    Ovaj Zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenim novinama Tuzlanskog kantona".

    B o s n a i H e r c e g o v i n a
    Federacija Bosne i Hercegovine
    TUZLANSKI KANTON
    S k u p š t i n a

    Broj: 01-011-214-7/00
    Tuzla, 4.5.2000.g.

    Predsjednik
    Skupštine Tuzlanskog kantona

    Dr. Izet Žigić